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上證報(bào)中國證券網(wǎng)訊 5月20日，德必集團(tuán)發(fā)布最新一期投資者關(guān)系活動(dòng)記錄報(bào)告，公司就未來業(yè)績增長點(diǎn)、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型計(jì)劃、海外園區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展、客戶結(jié)構(gòu)、第二增長曲線等幾個(gè)方面與投資人展開交流。

針對未來業(yè)績增長點(diǎn)，公司表示將重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)方面持續(xù)發(fā)力，努力為投資者創(chuàng)造可見、可持續(xù)的成長空間：一是全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，提升運(yùn)營毛利率水平依托公司品牌優(yōu)勢、行業(yè)口碑及資源積累，推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，重點(diǎn)發(fā)展合作分成、托管加盟等低資本投入的運(yùn)營業(yè)態(tài)。2023年以來80%以上的新拓項(xiàng)目都是合作分成和托管加盟模式，運(yùn)營毛利率相對傳統(tǒng)租賃模式大幅度提升，新模式的毛利率達(dá)50%以上。二是推進(jìn)精細(xì)化管理，提升會員及其他服務(wù)收入占比。通過優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)、拓寬盈利渠道，降低單一業(yè)務(wù)依賴度，增強(qiáng)整體盈利韌性與經(jīng)營穩(wěn)定性。2025年，公司會員及其他服務(wù)收入占比已達(dá)25.55%，同比增長17.61%，緩沖行業(yè)租金下行帶來的壓力，展現(xiàn)出良好的內(nèi)生增長動(dòng)力。三是創(chuàng)新產(chǎn)品體系，提升品牌競爭力順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，推出“DoBe Hub”靈活辦公產(chǎn)品線，進(jìn)一步完善產(chǎn)品矩陣，增強(qiáng)市場響應(yīng)能力與客戶粘性。該產(chǎn)品線將作為公司未來品牌升級與市場競爭的重要抓手，助力公司在行業(yè)調(diào)整期持續(xù)提升品牌影響力與市場地位。

運(yùn)行模式方面，自2022年以后，公司全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，新增項(xiàng)目80%以上為聯(lián)營模式與托管運(yùn)營模式。新增直營承租模式嚴(yán)格限制發(fā)展。三年目標(biāo)是，非租金收入要達(dá)到50%以上（2025年為25%），五年達(dá)到80%。聯(lián)營分成模式毛利在50%以上，托管運(yùn)營模式毛利80%以上。公司凈現(xiàn)金流持續(xù)增長，需要現(xiàn)金投資的項(xiàng)目規(guī)模持續(xù)縮減。另外，德必戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)聚焦長三角、京津冀及成渝經(jīng)濟(jì)圈三大核心區(qū)域。這些地區(qū)是人口流入型城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著。新園區(qū)的準(zhǔn)入條件更聚焦硬核科技、人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展更有前景的區(qū)域。

海外方面，公司自2012年就走出國門在意大利設(shè)立了園區(qū)，后來陸續(xù)在美國硅谷、新加坡、墨爾本等地逐步展開布局。海外園區(qū)和國內(nèi)的經(jīng)營并不完全相同，公司以DoBe Hub產(chǎn)品為主，主要服務(wù)中國企業(yè)出海、本地中小企業(yè)。同時(shí)，結(jié)合中國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、供應(yīng)鏈優(yōu)勢，積極與中國出海優(yōu)秀企業(yè)合作合資發(fā)展（包括新能源類、科技制造類、AI+文創(chuàng)、AI+短視頻類、AI+展會演藝等）。出海發(fā)展，已經(jīng)成為德必未來十年最重要的戰(zhàn)略舉措之一。

客戶結(jié)構(gòu)上，2018年之前，德必園區(qū)內(nèi)客戶中文化創(chuàng)意類企業(yè)占比超過50%，科技類企業(yè)占比約40%。隨著科技與AI時(shí)代的到來，園區(qū)企業(yè)向硬核科技、人工智能、文化+科技等方面轉(zhuǎn)化，純科技類企業(yè)增長迅速，加上文化+科技，創(chuàng)意+科技轉(zhuǎn)型類企業(yè)的快速發(fā)展，該類企業(yè)占比達(dá)到70%左右，傳統(tǒng)的文化、創(chuàng)意類企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出收縮的態(tài)勢。2025年，公司園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)客戶續(xù)約率達(dá)到82%。為了滿足園區(qū)科技企業(yè)、AI+文創(chuàng)類企業(yè)對于算力快速增長的龐大需求，提升園區(qū)服務(wù)水平與客戶粘性。

對于未來長期發(fā)展，公司表示，目前會員費(fèi)實(shí)際付費(fèi)率接近98%，客戶續(xù)費(fèi)率近90%，客戶年均付費(fèi)情況與客戶的規(guī)模有關(guān)，多少不一。會員服務(wù)費(fèi)包括多項(xiàng)內(nèi)容，有些毛利較高，有些持平，個(gè)別服務(wù)策略性是虧損補(bǔ)貼性質(zhì)的。德必2025非租金收入已經(jīng)達(dá)到3.12億，占總營收比例25.5%，公司的目標(biāo)是積極做深、創(chuàng)新服務(wù)，每年保持一定比例增長，力爭三年左右非租金收入達(dá)到50%以上。為了滿足科技企業(yè)、AI+文創(chuàng)類企業(yè)，對于算力的龐大需求，公司正在積極籌建分布式園區(qū)算力中心，今年下半年將推向市場，未來Token算力收入將成為非租金收入的重要組成部分。（朱帆）

關(guān)鍵詞： 園區(qū) 轉(zhuǎn)型 算力 積極 全面 輕資產(chǎn)模式